El boom de los precios inmobiliarios en EEUU

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El pasado verano (boreal) escribimos sobre la bomba de relojería de la propiedad que amenazaba con llevar a las economías capitalistas desarrolladas de América del Norte y Europa hacia una recesión económica. Lo que decíamos entonces era que existían dos fuertes fuerzas que mantenían el motor del capitalismo mundial: el gasto de las familias en EEUU y la producción manufacturera china. Si una de estas dos fallaba entonces el capitalismo mundial se deslizaría hacia una recesión.

Una bomba de relojería

El pasado verano (boreal) escribimos sobre la bomba de relojería de la propiedad que amenazaba con llevar a las economías capitalistas desarrolladas de América del Norte y Europa hacia una recesión económica. Lo que decíamos entonces era que existían dos fuertes fuerzas que mantenían el motor del capitalismo mundial: el gasto de las familias en EEUU y la producción manufacturera china. Si una de estas dos fallaba entonces el capitalismo mundial se deslizaría hacia una recesión.

Los economistas capitalistas siguen siendo muy optimistas pensando que nada de esto ocurrirá o que no marcará ninguna diferencia. Los últimos datos económicos procedentes de EEUU sugieren que todo va bien.

Como decía un economista estadounidense: “Enero no sólo fue caliente en el sentido estadístico sino que literalmente fue el mes de enero más caliente registrado en cuanto a lo que se refiere a las condiciones climáticas”. Los constructores de viviendas aumentaron el número de viviendas en construcción casi un 7 por ciento en un mes. Las ventas en las tiendas y centros comerciales norteamericanos subieron un 30 por ciento en enero con relación a diciembre.

Como resultado de esto los economistas ahora están pronosticando que la economía estadounidense crecerá un 5 por ciento anual en los tres primeros meses de este año. Eso comparado con la pobre expansión de sólo un 1,5 por ciento del último trimestre de 2005.

Pero un economista norteamericano escéptico dice: “¿Cuál resultado está más cerca de la verdadera situación de la economía estadounidense? ¿El shock energético, la desaceleración liderada por el consumo de finales de 2005 o el aparente sobrecalentamiento de actividad de principios de 2006? Los mercados financieros han votado por esto último.

“Mi consejo es no jugar con el fuego estadístico. Podría haber más verdad en la debilidad de la economía a finales de 2005 de lo que muchos están dispuestos a aceptar. La capitulación posterior a la burbuja inmobiliaria del consumidor estadounidense sigue siendo una amenaza muy real en 2006”.

Los precios nacionales de la vivienda están subiendo ahora un 12 por ciento anual, algo sin precedentes en los anteriores booms inmobiliarios en EEUU. Este aumento sin precedente en la riqueza inmobiliaria ha permitido a los estadounidenses refinanciar sus deudas a tasas de interés bajas y después utilizar el efectivo que han pedido prestado para gastar más, la confianza en la creencia de que cuando vendan sus propiedades tendrán mucho más de su valor es lo que les ha permitido pedir más dinero prestado. Pero es un castillo de naipes.

Los datos recientes sobre las transacciones y los precios inmobiliarios en EEUU demuestran que ha comenzado el descenso del mercado inmobiliario norteamericano. Las ventas de casas de segunda mano (que supone el 80 por ciento del mercado) están cayendo desde el pasado mes de junio. El número de casas no vendidas ahora está en su nivel más alto desde la primavera de 1986.

Los constructores de viviendas están reduciendo sus perspectivas para el próximo año. Toll Brothers, el mayor constructor de viviendas de lujo en EEUU, recientemente redujo sus proyecciones de ventas para 2006 entre un 4 y un 7 por ciento. El índice de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas presenta un nuevo deterioro en las viviendas de nueva construcción. Las peticiones de hipotecas también han caído desde el verano.

La valoración de la vivienda, particularmente en las ciudades costeras, está llegando a sus límites. Las familias de EEUU están agobiadas y ahora se basan en el aumento de los precios de la vivienda para suplementar sus ingresos. Los retiros de valor inmobiliario (efectivo generado del aumento del valor de las viviendas) supone una parte record de su ingreso disponible.

Incluso una desaceleración del aumento de los precios de las viviendas afectaría también al consumo. Un informe reciente sobre los propietarios inmobiliarios de 13 zonas donde se han producido los aumentos más abruptos de los precios de las viviendas, encontró que uno de cada cuatro tendría que reducir sus gastos si los precios de la vivienda simplemente dejaban de subir. Ahora los aumentos de los precios de las viviendas están comenzando a caer. La realidad es que los precios de la vivienda en construcción están cayendo.

Todo esto debe sonar muy familiar a los propietarios británicos. El colapso del boom de los precios inmobiliarios en Gran Bretaña (y en Australia) el año pasado es el futuro de los propietarios norteamericanos. Los precios de las viviendas no tienen que caer, sólo con que se desacelere el aumento de precios bastaría para provocar un dolor de cabeza a muchos propietarios.

Incluso aunque Gran Bretaña y Australia no experimenten una caída de los precios nominales de la vivienda, en términos reales sí lo hicieron. La caída de los precios inmobiliarios reales redujo algo así como 2 a 3 puntos porcentuales el crecimiento real del gasto en estas dos economías.

Ritmo más débil

Las ventas al por menor en Gran Bretaña ahora está creciendo al ritmo más débil de los últimos veinte años y registraron las peores cifras de ventas en enero ¡desde 1945! El ministro, Gordon Brown, ha tenido que reducir a la mitad sus perspectivas de crecimiento económico para 2006. En Australia, las ventas al por menor han crecido sólo un 1 por ciento anual y la confianza empresarial está en su nivel más bajo en tres años. Por primera vez, desde que el nuevo laborismo llegó al poder, el desempleo está subiendo.

EEUU tiene un nuevo presidente en su banco central, la Reserva Federal: la primera declaración de Ben Bernanke en el Congreso estadounidense fue plantear la cuestión de la burbuja inmobiliaria. Naturalmente, no estaba demasiado preocupado cuando dijo que “una nivelación o un aterrizaje suave de la actividad inmobiliaria es más probable que una profunda contracción”. Pero ese aterrizaje suave en la vivienda se podría traducir en un aterrizaje forzoso de la economía.

El boom de los precios inmobiliarios en Gran Bretaña, Australia y EEUU se ha sostenido gracias a una acumulación de deuda. A finales de 1999, los niveles de endeudamiento familiar británico, australiano y estadounidense eran similares al 69-73 por ciento del PIB. En los diez años anteriores, la deuda sólo era el 1 por ciento del PIB anual. Pero en los últimos cinco años, estos países acumularon deudas a un ritmo cinco veces superior.

Lo más asombroso, entre muchas medidas, es que los estadounidenses sufrirán más por la burbuja inmobiliaria que los británicos o australianos. La deuda famliar respecto al PIB podría ser más alta en Australia y Gran Bretaña, pero sólo el 30 por ciento de los propietarios de viviendas en Australia tiene hipoteca, mientas que el 45 por ciento de los estadounidenses la tienen. Y cuando la deuda hipotecaria se mide frente a los activos, los australianos tienen sólo el 21 por ciento del valor de su casa hipotecado, mientras que los estadounidenses tienen el doble. Como resultado de esto, a los estadounidenses les cuesta aproximadamente el 18 por ciento de su ingreso familiar disponible hacer frente a los pagos del servicio de su deuda inmobiliaria, mientras que a los australianos sólo el 12 por ciento y a los británicos el 10 por ciento.

Además, el sistema financiero norteamericano depende mucho de la propiedad. Los bancos comerciales tienen más de la mitad de sus activos en bienes raíces.

Mientras los precios de la propiedad suban, las familias se sentirán confiadas y pedirán dinero prestado con tasas de interés muy favorables. Los bancos estarán contentos con dar crédito ya que el riesgo se extiende al principal activo del consumidor, mientras éste aumente su valor.

No hay duda. La economía norteamericana depende de este boom inmobiliario a bajo interés, como ninguna otra economía. Los grandes bancos estadounidenses han conseguido enormes beneficios durante los últimos años gracias al préstamo. Ahora el 45 por ciento de todos los beneficios conseguidos por las 500 primeras empresas de EEUU proceden del sector financiero.

Si el mercado inmobiliario colapsa, esto afectará a los beneficios de las grandes empresas. Incluso algo aún más serio, la mayoría de las hipotecas estadounidenses son vendidas por los bancos a agencias semi-gubernamentales, como las llamadas Fannie Mae y Freddie Mac. Éstas cuentan con el apoyo del gobierno de EEUU, se supone que estas agencias no entrarán en bancarrota. Pero en la medida que están implicadas en muchos contratos financieros, la utilización de las hipotecas también tendrá un daño colateral. Si los estadounidenses dejan de pagar sus hipotecas eso puede suponer que las agencias hipotecarias empiecen a tener problemas y necesiten más impuestos para poner mantenerse. Eso afectará aún más a la economía. Peor aún, el problema puede extenderse por el sector financiero como una epidemia, arrastrando a los bancos.

Actualmente, los recargos por mora en las hipotecas está en niveles casi récord, más del 4 por ciento de todos los préstamos, pero si dejan de subir los precios esto será algo más común.

En su momento más álgido, los ciudadanos británicos y australianos sacaron el equivalente al 8 por ciento del ingreso familiar disponible para destinarlo a pedir préstamos gracias a la suba del valor de sus viviendas. En un informe reciente, del anterior presidente de la Fed, Alan Greenspan, se calculaba que las familias estadounidenses habían extraído la misma cantidad en 2004. Este impulso extra de los ingresos fue clave para el boom del consumo en Gran Bretaña, Australia y EEUU.

El final del boom inmobiliario en Gran Bretaña y Australia llegó cuando los respectivos bancos centrales subieron las tasas de interés. Eso provocó que los precios de la vivienda dejaran de subir y hubo una caída abrupta en la extracción de liquidez. Esto causó un gran shock en el ingreso del consumidor. Mientras las tasas hipotecarias en Gran Bretaña y Austrialia están directamente vinculadas con el movimiento de tasas a corto plazo dirigido por sus bancos centrales, ese no es el caso en EEUU. Ellos no determinan las tasas de interés. En realidad, sólo un tercio de todas las hipotecas en EEUU están financiadas con tasas de interés variables, mientras que en Australia y en Gran Bretaña era más del 70 por ciento. Incluso así, en los últimos meses ha habido síntomas de un ascenso de las tasas hipotecarias.

No pasará mucho hasta que el aumento de las tasas hipotecarias acabe con el actual boom inmobiliario en EEUU. Según la Asociación Nacional de Vendedores al por Menor (NAR), los precios de la vivienda en EEUU están en su relación más alta, en quince años, con respecto a los ingresos medios. Sólo un pequeño aumento de las tasas hipotecarias bastaría para que las familias estadounidenses no pudieran “costearlas” y los precios inmobiliarios cayeran. Cuando las tasas de interés hipotecarias de EEUU suban, la liquidez hipotecaria en EEUU caerá, como ocurrió en Australia y Gran Bretaña.

La burbuja inmobiliaria en EEUU

En los últimos dos años la burbuja inmobiliaria en EEUU ha significado que los sectores relacionados con la vivienda hayan contribuido en 1,5 por ciento al crecimiento del PIB real, que fue del 3,75 por ciento. De manera similar, el crecimiento del empleo relacionado con la vivienda ha crecido dos veces más rápido que otros sectores de la economía, contribuyendo a casi una cuarta parte de todos los nuevos empleos de los últimos dos años.

Si los precios anuales de la vivienda sólo se reducen a la mitad del ritmo actual, que es un 12 por ciento, la contribución de la vivienda al crecimiento del consumo privado desaparecería. De este modo, la tasa de crecimiento real en EEUU caería a niveles de recesión.

Más importante aún, a diferencia de otras economías “anglosajonas”, un pinchazo inmobiliario en EEUU tendría un impacto significativo en la economía capitalista mundial. Si el crecimiento actual de los precios inmobiliarios en EEUU cayera a la mitad en 2006, eso reduciría el crecimiento de la producción global en al menos un 1 por ciento.

El impacto dinámico de la ralentización de la vivienda sobre la economía norteamericana es probable que sea mucho peor. Los inversores extranjeros no reciclarían su capital en activos estadounidenses si la economía USA entra en recesión. Eso obligaría a una suba de tasas de interés en EEUU. La suba de las tasas hipotecarias entonces llevaría a muchas familias a la miseria, ante ese riesgo las familias dejarían de gastar y ahorrarían más.

Así que a finales de este año puede suceder que uno de los dos pilares que sostienen la economía capitalista mundial pueda fallar.