El pasado jueves, 28 de septiembre, se votó en la Cámara de Senadores el proyecto de reforma de la Ley de Alquileres. Dicha votación aplazó algunas de las propuestas centrales contempladas en la versión previamente aprobada por la Cámara de Diputados a finales de agosto.
La primera versión del proyecto de reforma, aunque impulsada por Juntos por el Cambio (JxC), había sido aprobada con votos de algunos diputados del bloque Unión por la Patria (UxP), así como con el apoyo tácito de legisladores de este mismo bloque que no asistieron a la sesión o se abstuvieron de votar. En total, 13 diputados de Unión por La Patria se ausentaron –curiosamente- el día del debate. La izquierda organizada en el FIT-U, por su parte, rechazó la propuesta en bloque.
Más allá de cualquier pronunciamiento individual o grupal de dirigentes o diputados del bloque justicialista sobre la reforma de la ley impulsada por Juntos por el Cambio, claramente su política de conjunto como bloque favoreció la victoria de la derecha en ése primer debate.
Y, lejos de ser una mera casualidad, la posición heterogénea, parcialmente timorata o silenciosamente cómplice de Unión por la Patria e torno a la Ley de Alquileres, deja claro lo que se viene observando a lo largo de la campaña electoral: la diferencia programática entre el Frente de Todos y Juntos por el Cambio se ha venido reduciendo, al menos en el ámbito de la política de ajuste capitalista, a una diferencia de velocidades y de gradualidad.
Más allá, incluso, de la campaña electoral, esto es lo que hemos podido ver a lo largo de los dos últimos períodos presidenciales. Al final, ambas fuerzas políticas sostienen y llevan adelante un programa de medidas que implican descargar el peso de la crisis sobre los hombros de la clase trabajadora, cuando no ha sido la clase trabajadora la causante de la crisis.
Pero, por otro lado, es cierto también que las enmiendas incluidas en esta última discusión-que contaron con el respaldo mayoritario de los senadores de Unión por la Patria-, han puesto un freno, al menos temporalmente, a las medidas de ajuste antipopular más agresivas contenidas la propuesta original.
Luego de su paso por el Senado, el proyecto volverá debatirse en la Cámara de Diputados, a partir de los cambios aprobados el día jueves. Sin embargo, es probable que la discusión se postergue hasta después de las próximas elecciones nacionales.
De aprobarse, los grandes capitalistas del sector inmobiliario y construcción serían los únicos ganadores de aprobarse el proyecto de reforma en debate, y por ahora rechazado en el Senado.
El proyecto de Juntos por el Cambio, su modificación en el Senado y la vuelta a la Diputados
En la Ley aún vigente, los contratos de arrendamiento entre inquilinos y propietarios tienen validez por al menos 3 años. Con la propuesta aprobada en la Cámara de Diputados se buscaba reducir el plazo de vigencia a 2 años, pudiendo la actualización del contrato efectuarse en un plazo de tiempo de 4 a 12 meses.
Esta medida, claramente permitiría tanto a los pequeños propietarios como a las grandes inmobiliarias acelerar el ajuste por inflación y devaluación –en cierta forma lógico dentro del marco capitalista, sobre todo en el caso de propietarios pequeños o individuales-, o simplemente, por la mezquina búsqueda de aumentar de sus ganancias. En la práctica ello se traduciría inevitablemente en un estrangulamiento más acelerado de las familias trabajadoras en situación de arrendamiento, y de su menguada capacidad de consumo.
Como si aquello fuera poco, el ajuste del valor del alquiler pasaría a “acordarse libremente” entre arrendadores e inquilinos, tomando como referencia el Índice de Precios al Consumidor, el Índice de Precios Mayoristas y/o el Índice de Salarios, o bien por una combinación de todos estos índices, suministrados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos.
En realidad, es un eufemismo hablar de acuerdo libre entre dos partes absolutamente desiguales en términos sociales y económicos.
Si bien la relación comercial y social que establece un inquilino con el arrendatario es substancialmente distinta a la que se establece entre un obrero y el capitalista -porque en la primera no media la venta directa de fuerza de trabajo ni la producción de valor excedente, de plusvalía-, sí que ambas son similares en términos de la ausencia de libertad real para la parte que carece de propiedad. La única parte propiamente libre en ambas relaciones es la parte que detenta poder económico, la parte propietaria.
El referido “acuerdo libre” que propone Juntos por el Cambio en el proyecto de reforma implica simplemente facilitar el sometimiento del inquilino a la voluntad del propietario, quien podría aumentar el costo del alquiler con mayor “libertad”, sin importar cómo ello al mismo tiempo golpee con mayor crudeza el deteriorado salario del inquilino.
Por cierto, ¿qué piensa el candidato “libertario” y su equipo de gobierno al respecto? Pues bien, cada vez Milei habla sofísticamente de la libertad, queriendo vender la idea a sectores de los trabajadores y la juventud de que su programa favorecerá su libertad económica y social, lo que en realidad está diciendo es que favorecerá la libertad económica de los capitalistas y propietarios inmobiliarios, sobre todo de los más grandes, en desmedro de la libertad social de las masas trabajadoras y oprimidas.
No en vano, LLA votó a favor de la propuesta de JxC en la Cámara de Diputados.
Adicionalmente, la propuesta contempla otorgar beneficios fiscales y exoneraciones para pequeños o medianos propietarios que registren debidamente sus contratos de arrendamiento ante las instituciones estatales competentes.
Esto último es un estímulo a los arrendadores para someter a los contratos ante el marco legal, pero ello sólo ocurrirá en la medida en que pueda beneficiar sus ganancias. De hecho, un estudio cuyos resultados comentaremos con mayor detalle en lo sucesivo, ha mostrado que más del 60% de los inquilinos, al menos en la región capital, se ven obligados a establecer contratos al margen de la ley ante la necesidad urgente de un techo.
Estos contratos suelen tener alrededor de un año de duración apenas, un tiempo menor al estipulado en la ley vigente. Como consecuencia, los inquilinos pagan los aumentos que les imponen los propietarios, también al margen de lo estipulado en la ley.
Hasta ahora, en el contexto de la reforma, la posición pública expresada por los arrendadores y sus gremios ha sido de mantener los contratos al margen de la ley.
Otro elemento contemplado en el proyecto de JxC es la flexibilización del número de meses que el propietario podría exigir al arrendatario. Esto, a decir de JxC y compañía, permitiría a las partes negociar el precio del alquiler con un margen “más favorable” -pero siempre más favorable para el propietario, desde luego-.
En la ley vigente, se permite cobrar sólo un mes de adelanto, y así se ha ratificado en el Senado. La mayoría de Unidos por la Patria en la Cámara Alta también rechazó la reducción del período de vigencia de los contratos a 2 años, y sostuvo el tiempo de 3 años, contemplado en la ley actual.
Ahora bien, sobre la cuestión de la frecuencia de los incrementos en el precio del canon de arrendamiento, hasta ahora los incrementos de precio sólo pueden efectuarse de forma interanual, es decir, en un período de tiempo no menor a un año.
Llama la atención pues, que los senadores de UxP redujeron este período de tiempo tan sólo seis meses, una medida que claramente favorecerá a los propietarios y golpeará a las familias inquilinas. Un pequeño guiño de UxP a los capitalistas del sector inmobiliario que no podía faltar, a pesar de que en general se han opuesto al proyecto de JxC. Un guiño que evidencia lo que hemos dicho más arriba y en otras publicaciones: la diferencia programática actual entre UxP y JxC son las velocidades, gradaciones y profundidad del ajuste, pero no la política de ajuste en sí misma. En eso último, en la necesidad del ajuste, ambas fuerzas coinciden perfectamente.
Hasta ahora este aumento se calculaba sobre la base del índice de Contratos de Locación, que establece el Banco Central, de acuerdo al llamado índice Casa Propia, que toma como base el menor índice entre la variación del salario y de la inflación durante el último año.
Otro punto de encuentro de UxP y JxC en la propuesta aprobada por el Senado, al menos según los reportes de prensa hasta el momento, ha sido la promoción de beneficios y exoneraciones fiscales a los propietarios.
Como hemos visto, el proyecto original de reforma busca resolver la crisis de oferta y demanda de viviendas para alquiler, pero en líneas claramente capitalistas. Medidas de esta naturaleza sólo agravarán la situación actual de las familias inquilinas, situación que por lo demás no tiene precedentes históricos, o al menos no en términos poblacionales absolutos.
Pero, de la misma forma es necesario decir que, aún en el contexto de la ley de 2020 -todavía vigente-, la propia agudización de la crisis capitalista ya viene agravando la situación de las familias arrendadoras.
A su vez, la propuesta de JxC modificada en el Senado por UxP ha sido objeto de un debate preliminar en la sala anexo de la Cámara de Diputados, lugar donde se reúnen las Comisiones de Legislación General y Presupuesto y Hacienda. El debate fue particularmente caldeado, con gritos e insultos de lado y lado. En cierta medida, las crecientes tensiones entre los principales bloques parlamentarios de cara a la Ley del Alquileres, son una expresión de la lucha de clases. Por un lado, JxC desea aprobar una modificación claramente favorable a la burguesía inmobiliaria, y por el otro, UxP -o al menos sectores dentro de UxP-, que, por razones de tradición histórica es más permeable a las presiones de sectores de la clase obrera -aún y cuando ahora mismo aplica una dura política de ajuste-, expresa algunas de las posiciones sostenidas por las familias inquilinas en torno a la reforma de la ley.
Más allá de todo esto, en el álgido debate también se expresa el circo del parlamentarismo burgués, del que ambos bloques forman parte y practican, y que nada tienen que ver con los intereses reales de la clase obrera. Aún ninguno de los bloques tiene mayoría, y a lado y lado están sacando cuentas y presionando a otros bloques minoritarios para lograr la mayoría. Por ejemplo, JxC incluso llegó a presionar públicamente a la gente de Milei para que voten a favor de su propuesta. Debido al protocolo que establece la ley, no podría estructurarse una nueva modificación de la propuesta, si no que la Cámara debe votar y aprobar una de las propuestas, y rechazar la otra.
Al final, como explicó Federico Engels hace casi exactamente 150 años, la llamada penuria de la vivienda es un mal que deriva del propio régimen capitalista de producción. Bajo el marco de la propiedad privada de los medios de producción, las viviendas son una mercancía más, producida con el fin de obtener plusvalía y no de satisfacer una necesidad humana.
Una mirada a la situación de las familias inquilinas en la Argentina hoy
En noviembre de 2022, el CELS, la Red Contested Territories, la Escuela IDAES (UNSAM), el CEUR-CONICET, el Instituto de Geografía de la UBA y la ACIJ, llevaron a cabo un relevamiento para conocer mejor la situación de los inquilinos en AMBA. Los resultados evidencian un incuestionable agravamiento de la situación de la población arrendataria.
Más de 2 millones de familias, o el 20% de familias, alquilan la vivienda que habitan. Si bien hacia 2010 ya un 16% de las familias se encontraban en situación de arrendatarios, durante la última década estos números continuado incrementándose.
Un tercio de estas familias arrendatarias debe utilizar más de la mitad de sus salarios para poder pagar el alquiler, y más de la mitad de estas –aproximadamente un 60%-, se ven obligados a pagar los incrementos en el canon de arrendamiento impuestos por los propietarios del inmueble, ante la necesidad inaplazable de un techo.
El 63% de estas familias se ven obligadas a endeudarse para estar al día con el arrendador. De esta población, un 51% pide dinero prestado a familiares, amigos o prestamistas particulares, y un 35% con bancos. Un 62% de las y los inquilinos que piden préstamos destinan ese dinero al pago del alquiler.
Esta problemática -como tantas otras en la sociedad capitalista-, tiene un sesgo de género, en tanto los hogares que tienen a una mujer como cabeza de familia, se endeudan más con familiares y prestamistas, están más atrasados con el pago de fiado en comercios, así como de impuestos y servicios, que los hogares que tienen a un hombre como sostén de familia. También los primeros evidencian menor capacidad de ahorro en comparación con los últimos.
Aunque, en comparación a 2021, hay más inquilinos con ocupación laboral, también ha crecido el número de aquellos que destinan más de la mitad de sus ingresos para pagar el alquiler. Hacia 2021 este número rondaba el 24%, y en 2022 escaló hasta el 32%, o casi un tercio de las familias arrendatarias.
Además, con el final de la pandemia y por ende de las políticas de cuarentena, que obligó al Estado a tomar medidas de protección contra posibles desalojos de estas familias, ahora más inquilinos e inquilinas se han visto obligados a ponerse al día con los arrendadores. En 2012 esta cifra era de 68%, y en 2022 se elevó hasta alcanzar el 82%.
El hacinamiento es otro problema que deben afrontar estas familias, además del endeudamiento para pagar a tiempo el alquiler cada fin de mes.
Según el estudio, más de la mitad de las familias inquilinas en AMBA se encuentran hacinadas. En casi un tercio de los casos, por ejemplo, tres personas o más deben ocupar un mismo ambiente. En efecto, 35% de las familias no puede alquilar una casa o apartamento, sino tan sólo una habitación, ya sea en casas, departamentos, hoteles familiares o pensiones.
Por otro lado, aunque la situación en AMBA es particularmente grave, tampoco es mucho mejor en el resto del país.
Según voceros del propio gremio inmobiliario, y estudiosos del problema habitacional como el economista Federico González Ruoco, se estima que la población arrendataria se ha incrementado en el país hasta en un 34% desde 2016, llegando a alcanzar hoy la cifra de tres millones de familias. De ellos, más de un 40% son hombres y mujeres de hasta 35 años de edad.
Aunque la reforma que impulsa JxC agudizaría la actual crisis de alquileres, si se frena definitivamente, ni la ley vigente ni los planes de vivienda del gobierno de Alberto Fernández, limitados al estrecho marco del poder económico de los capitalistas del sector inmobiliario y construcción, resolverán el problema.
El problema de la vivienda es un problema capitalista
Como hemos señalado más arriba, y como está detalladamente expuesto en ese claro y contundente folleto redactado por Engels en 1873, llamado Contribución al Problema de la Vivienda, la carestía de viviendas, la insalubridad y mala calidad de las viviendas obreras, así como el hacinamiento que sufren las familias trabajadoras, es un problema que hunde sus raíces en las propias relaciones de producción capitalistas.
Por ello, nunca puede perderse de vista que, más allá de cualquier reforma progresiva en la materia habitacional, resolver de forma definitiva el problema de la vivienda pasa por echar abajo al capitalismo.
Aunque en el siguiente párrafo Engels se refiere al proceso de desarrollo urbano en ciudades como Londres, París o Viena en el siglo XIX, podemos ver claras semejanzas con lo que ha venido ocurriendo en Buenos Aires, pero también en otras grandes ciudades del país:
“La extensión de las grandes ciudades modernas da a los terrenos, sobre todo en los barrios del centro, un valor artificial, a veces desmesuradamente elevado; los edificios ya construidos sobre estos terrenos, lejos de aumentar su valor, por el contrario, lo disminuyen, porque ya no corresponden a las nuevas condiciones, y son derribados para reemplazarlos por nuevos edificios. Y esto ocurre, en primer término, con las viviendas obreras situadas en el centro de la ciudad, cuyos alquileres, incluso en las casas más superpobladas, nunca pueden pasar de cierto máximo, o en todo caso sólo de una manera en extremo lenta. Por eso son derribadas, para construir en su lugar tiendas, almacenes o edificios públicos.”
Y agrega:
“El resultado es que los obreros van siendo desplazados del centro a la periferia; que las viviendas obreras y, en general, las viviendas pequeñas, son cada vez más escasas y más caras, llegando en muchos casos a ser imposible hallar una casa de ese tipo, pues en tales condiciones, la industria de la construcción encuentra en la edificación de casas de alquiler elevado un campo de especulación infinitamente más favorable, y solamente por excepción construye casas para obreros.”
Ciertamente, como reza al final de este último párrafo, en la Argentina de hoy también ocurre que los capitalistas del sector construcción sólo construyen viviendas para obreros como excepción, y no como regla general.
O, en todo caso, sólo lo hacen aquellos con menor capital, aquellos que no pueden competir con capitales de mayor envergadura por la adquisición de los terrenos más costosos para la construcción de desarrollos habitacionales de orientación inequívocamente burguesa, caracterizados por el lujo y la ostentación, y que jamás podrán ser adquiridos por familias trabajadoras en el contexto capitalista, como ocurre con los desarrollos habitacionales en Puerto Madero, en la exclusiva zona sur de la capital del país.
Estos capitalistas de menor envergadura, construyen barrios para sectores medios u obreros como medio para reproducir su capital, a través de los planes de vivienda que impulsa el Estado, y muchas veces con el apoyo, financiamiento y/o estímulos fiscales por parte de este último.
Luego, Engels señala con claridad meridiana la imposibilidad de resolver el problema de la vivienda de forma definitiva, en el contexto capitalista:
“¿Cómo, pues, resolver el problema de la vivienda? En la sociedad actual, se resuelve exactamente lo mismo que otro problema social cualquiera: por la nivelación económica gradual de la oferta y la demanda, solución que reproduce constantemente el problema y que, por tanto, no es tal solución.”
El capitalismo es un sistema basado en la producción de mercancías. Los capitalistas compran fuerza de trabajo del proletariado para explotarla en el proceso de elaboración de valores de cambio a fin de reproducir su capital.
Lo que conduce, guía y motiva la producción de valores de cambio, es pues, la obtención de ganancias, y no la satisfacción integral y completa de las necesidades humanas. En ese contexto, lo mismo ocurre con las viviendas en tanto valores de cambio.
En consecuencia, el proceso de producción se realiza de forma anárquica, es decir, está marcado por la llamada anarquía de la producción. Esto significa que los diversos capitalistas compiten entre sí para controlar la mayor porción del mercado posible.
Como ejemplo en el caso específico del mercado inmobiliario, podemos hallar estudios sobre la situación habitacional en determinados barrios de Bs. As. o Rosario, en los que la demanda mayoritaria es de viviendas de 2 o 3 ambientes, ya que la componen principalmente familias de clase trabajadora o de las capas medias. Empero, la oferta existente, sobre todo a partir de los desarrollos inmobiliarios del último período, determina una sobre oferta de viviendas de 1 ambiente. Ello, obliga inevitablemente, por las leyes del mercado, al encarecimiento de las viviendas de 2 o 3 ambientes existentes, debido a la poca oferta y la alta demanda.
Los planes de vivienda estatales, dentro de un contexto capitalista, que mantienen la producción de viviendas dentro de la lógica de producción de valores de cambio, no resolverá el problema. Por otro lado, los intentos por regular el mercado inmobiliario mediante leyes, tampoco terminan siendo efectivos, como puede deducirse de la situación actual de los inquilinos y las regulaciones impuestas por la ley de alquileres vigente.
La crisis habitacional en la Argentina tiene mucho en común de lo que puede pensarse en principio, con lo que ocurre en los demás países del planeta en el ámbito de las viviendas obreras. La clase obrera, las mujeres, la juventud y los ancianos padecen el desalojo y la marginalidad, en su lucha cotidiana para obtener un espacio donde vivir dignamente. Además de los sufrimientos que experimentan las familias trabajadoras en condición de arrendatarias al tener esta espada de Damocles sobre sus cabezas, la clase obrera también sufre otros de los flagelos capitalistas a este respecto. En la actualidad, más de 4 millones de hogares en la Argentina se asientan en terrenos fiscales y están sometidos al desalojo y la represión, obligados a vivir en las peores condiciones, acechados permanentemente por la insalubridad y los riesgos naturales.
Sólo la planificación bajo el control democrático de la clase obrera de la producción de viviendas, sobe la base de la nacionalización sin indemnización de las empresas de construcción, edificios y viviendas excedentes disponibles, y de los terrenos privados, puede ofrecer un cambio radical en el problema de la vivienda.
Los Comunistas bregamos por una nueva legalidad que se asiente en nuevas relaciones de producción. El nuevo Poder Obrero que debemos construir dará plena satisfacción a la demanda histórica de viviendas dignas para las mayorías explotadas.
¡Socialismo o Barbarie!.
Nota editorial: El presente artículo fue escrito antes de la aprobación definitiva en la Cámara de Diputados, la madrugada del miércoles 11 de octubre, de la propuesta de reforma modificada por el Senado. Aunque esto ha sido un freno parcial a las liberalizaciones y al levantamiento de controles que estaban contemplados en el proyecto original de JxC, y por lo tanto una victoria parcial para las familias inquilinas, el panorama futuro no deja de ser complejo y difícil. UxP paró la mayoría de las medidas a favor de los arrendadores que JxC buscaba implementar, pero otorgó concesiones como la reducción del período mínimo para el incremento del canon, de 1 año a 6 meses, lo que terminará golpeando los bolsillos de todas estas familias.
Por otra parte, los arrendadores y las inmobiliarias han venido pasando por encima de ley vigente, estableciendo contratos por fuera de la ley para saltarse las regulaciones. Esto no dejará de ocurrir con la reforma aprobada, y tal vez más bien se intensifique en el contexto de un escenario de elevada inflación y devaluación acelerada del peso. El problema es que las regulaciones sobre el capitalismo en general, y sobre el mercado de viviendas en particular, aunque puedan ser positivas para las familias trabajadoras en un principio, tarde o temprano serán volteadas por quienes detentan el poder económico, e incluso más aún en un contexto de crisis. De hecho, ya el Colegio Inmobiliario, ente que agrupa a arrendadores e inmobiliarias de la capital, se ha expresado claramente en contra de la reforma, y vaticinan que causará un mayor retiro de unidades, empujando los precios de los alquileres hacia arriba. Entre la propuesta de sostener reformas saboteadas por los propietarios para mantener sus ganancias, y la propuesta de desregular el mercado inmobiliario para satisfacer esos mismos intereses de beneficio privado, la única alternativa realista sigue siendo sustraer totalmente la producción y distribución de viviendas del mercado, es decir, una solución socialista, como hemos explicado más arriba.
